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工作的未来:在混合办公的世界中办公空间削减
发布日期:2021-12-25

  鉴于疫情大流行持续蔓延,全球许多企业都推迟了全面返工的进度,并且正在试图弄清未来的工作形式究竟如何,办公室过剩的情况将进一步加剧,尤其是在美国。

  鉴于疫情大流行持续蔓延,全球许多企业都推迟了全面返工的进度,并且正在试图弄清未来的工作形式究竟如何,办公室过剩的情况将进一步加剧,尤其是在美国。

  仲量联行 (JLL)(一家商业房地产和投资管理服务公司)表示,目前,企业办公室租赁仍低于疫情大流行爆发前的水平。数据显示,尽管第三季度的租赁量同比增长39%,但仍比2019年同期低25%。

  事实上,自2020年3月COVID-19被正式列为全球性流行病以来,美国已经减少了1.384亿平方英尺的办公空间。据全球商业房地产经纪公司高纬环球(Cushman & Wakefield)称,这比2007年至2010年经济大衰退期间出现的1.03亿平方英尺空置办公空间还要多出34%。

  原本,许多公司认为2021年中期便能实现全面返工,然而残酷的现实将它们的期待击得粉碎。例如,上周,Apple公司告诉员工,它会将重返办公室的时间推迟至2022年2月份。这已经不是该公司第一次推迟其返工计划,也不是唯一一家。许多公司都经常推迟返工时间,甚至直接放弃了办公空间。

  今年8月,总部位于西雅图的REI宣布正试图出售其尚未使用的新总部;与此同时,该公司现在设想了一种更加分散、多地点的办公空间方法。无独有偶,Zillow集团今年夏天也宣布,在可预见的未来,它将为其5400名员工中的约90%提供居家办公(至少是兼职)的选择。

  Zillow在公司博客中称,“我们历来不鼓励员工在家工作,因为相较于虚拟交流,我们更喜欢面对面和办公室内的协作交流。不过,在疫情大流行期间,我们的旧偏好已被彻底粉碎。”

  工作场所技术公司Freespace的首席执行官Raj Krishnamurthy表示,在混合办公环境中,办公空间的必要性较低,而且公司通常不会考虑续签租约。根据Freespace公司的建筑传感器返回的数据显示,许多较小的区域/郊区办公室都没有选择续签租约。

  根据咨询公司Moodys Analytics的数据显示,5月初,美国只有1/20办公楼的入住率超过10%,而就在上个月,平均入住率仅为16%。展望2022年,预计约有1/5的办公室将空置。

  不过,这并不意味着写字楼房地产市场已死。本月,在Kastle System公司的“重返工作晴雨表”上,10个城市的平均入住率上升至39%一个月内上升了1.2%。这是自2020年3月以来的最高比率;而且,“重返工作晴雨表”上的每个城市的入住率都出现了增长。

  Kastle Systems是全球10000多家公司的托管安全提供商;它使用员工刷卡数据来确定工作场所的占用情况。

  这些数字表明,全球各地的公司正在努力弄清敏捷办公场所的样子,以及混合办公室的工作方式。来自Freespace匿名工作场所传感器的占用数据显示,“每周至少有几天员工返回办公室”的企业比例从5月份的5%上升到了10月份的47%。

  主要与建筑居住者而非业主打交道的Freespace还发现,协作空间的使用率已经上升从9月份的10%上升到了10月份的13%这突出了向“共享空间”的转变。

  Krishnamurthy表示,现在出现的较低的续租率可能是由于公司办公空间的整合。较少的续租可能会导致空间过剩。

  Krishnamurthy补充道,“过去拥有过60%高峰入住率的客户,现在的高峰入住率已不足40%。如果您经营多个楼层,那么将其合并到更少的楼层以营造充实感是有意义的。最终,如果入住模式持续稳定,缩小规模或转租将是大势所趋。”

  根据Cushman & Wakefield的一份报告显示,随着劳动力变得更加灵活,越来越多的企业正在转租他们的办公空间,而且这种转租通常都是较短租赁期。数据显示,在主要市场中,转租办公空间的成本可能比租赁便宜10%到50%。

  报告还指出,虽然第三季度转租的空间量略有下降下降了0.8%但仍存在大量空置空间。

  IDC企业资产管理和智能设施实践研究经理Juliana Beauvais表示,尽管如此,办公场所并没有消亡,因为有些工作根本无法远程完成,现场办公也有无可取代的好处和体验,只是未来它们将会被重新设计。

  根据IDC在7月份进行的《未来企业弹性和支出调查》得出的结论,当疫情最终结束时,近70%的员工将主要在公司运营的实体场所办公,其中包括办公室、分支机构、商店、仓库、工厂、医院或学校。

  随着员工越来越享受远程办公,采用混合工作环境的公司正着眼于寻求更小占地面积和更灵活的空间,以适应不断变化的现场工作员工数量。

  例如,Google正在逐步推出高度适应性的房间,称为“Team Pods”。这种房间拥有传统办公空间的所有元素,但可以根据团队需求轻松地重新配置家具和分区布置,以支持专注工作、协作或两者兼而有之。

  此外,谷歌还创建了“Campfire”会议室,顾名思义,它允许多人坐在一个半圆空间内并共享多个显示器。

  谷歌发言人介绍称,“我们正在重新配置一些办公室布局,以尝试新的工作场所概念。首先,我们选择从少数办公室入手,然后根据在此过程中学到的最有效的方法,逐步在全球 Google的办公室中更广泛地扩展这些解决方案。”

  在天气和当地条件允许的地方,谷歌还将测试一种新的基于活动的户外空间,例如加利福尼亚州山景城的一个名为“查尔斯顿营地”(Camp Charleston)的空间。

  微软也在改造办公室,在墙上配置摄像头和屏幕以满足虚拟会议的需求。这种设置允许远程员工与办公室同事保持眼神交流,就好像他们都是面对面的一样。

  Freespace发言人表示,现在会议室的使用率已经达到2019 年以来的最高水平,这证明当人们进入办公室时,面对面的会议会越来越多。

  IDC全球未来工作市场研究服务的研究主管Amy Loomis表示,这一切都与协作和专注执行高级技能有关。例如,员工可以更轻松地远程处理工作,但是制定产品营销计划的战略需要协作,这就需要面对面的会议。

  Beauvais表示,“每家公司都会根据混合工作政策、员工地理位置以及实际空间使用情况,自行决定是否需要更多或更少的办公场所。很明显,无论占地面积如何,大多数组织都会改造他们拥有或占据的办公室,以满足数字世界不断变化的需求。”

  虽然商业房地产仍然是买方市场,大多数房东都渴望吸引租户,但优质建筑的租赁价格已经小幅上涨。对于那些为其混合劳动力寻求最先进设施的公司而言,它们极具吸引力。

  这种趋势主要得益于租户“追求品质”,即企业愿意为采用最新技术的优质、更环保的建筑支付更高的租金。

  Freespace公司的Krishnamurthy解释称,“高端品质确实是我们租户的主要关注点。事实上,工作文化正在成为人们跳槽的一个关键原因。雇主正在提供灵活的工作模式,以及与众不同的工作场所,不仅可以吸引新人才,也可以留住现有员工。”

  根据IDC 10月份的一项调查显示,88%的企业已经或正在计划投资更新物理空间,以使其更适合灵活办公。其中,绝大多数投资领域都集中在我们多年来看到的(疫情大流行催生的)四个趋势上:智能会议室管理、员工健康、非接触式控制和能源消耗。

  许多潜在租赁者希望在新办公室获得“礼宾”体验,员工可以使用手机应用程序进入大楼,通过该移动设备登记入住,并通过应用程序或大堂墙壁显示器引导到他们的会议地点。他们还可以通过数字方式让其他人知道他们要推迟或调整会议时间和地点。

  如果员工需要离开会议去接孩子,他们也可以将视频会议无缝转移到移动设备上,并在开车时继续讨论。

  “绿色证书”,或者使用更少能源以及在其他方面对员工更环保、更健康的建筑,同样重要。事实上,研究表明,无害环境的建筑对生产力有直接影响。

  而且,这种“绿色”趋势可能会加速。BlackRock和Brookfield等大型房地产资产管理公司已承诺到2050年将其资产实现净零排放。

  Brookfield发言人表示,“长期以来,创造创新、可持续和有吸引力的工作环境一直是我们的重中之重,而这一点在疫情大流行期间也变得越来越重要。世界领先的企业及其员工越来越要求我们探索和实施创新的可持续实践和技术变革,我们正在不断采取行动来实现这一点。”

  根据BlackRock发布的一份白皮书指出,健康和安全对租户来说比以往任何时候都更重要,能够有效地与租户合作并满足租户需求的房东更受欢迎。

  室内空气质量、自动门和其他非接触式设备/装置、清洁频率以及有效适应社交距离的地板设计等因素将很重要。

  持有“绿色证书”的写字楼在租金方面表现突出;根据BlackRock的数据显示,在美国Top10 市场中,此类建筑物的价格每平方英尺普遍高出约2.4%至4%。

  未来,健康和保健认证(例如FitWel和WELL)可能会更多地成为市场标准,而非附加条件。此外,还需要实施资本支出计划以吸引理想的未来租户,这将是增值资本可以发挥作用的地方。

  例如,具有更好通风系统和照明条件的建筑物正在吸引更多租户。哈佛大学T.H. Chan医学院于9月发表的一项研究表明,通风对认知测试表现有显着影响。

  绿色认证的作用并非没有依据,越来越多的研究表明,住在健康、绿色建筑中的人工作效率更高,这是因为员工生病的频率降低,工作时头脑也更清醒。